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小区里到处是广告,可属于你的广告费去哪了?

来源:未知 作者:admin 人气: 发布时间:2017-12-28
摘要:物业给业主发钱,听起来挺新鲜。近期,苏州高新区朗香小区606户总共领到24万元现金,每户大约400块钱,并且,还是由业委会成员把这个现金大红包挨家挨户送到居民手中。 原来,小区业委会和物业签订了协议,这小区的公共收益由大家共享。拿到红包,不少业主才

物业给业主发钱,听起来挺新鲜。近期,苏州高新区朗香小区606户总共领到24万元现金,每户大约400块钱,并且,还是由业委会成员把这个现金大红包挨家挨户送到居民手中。

  原来,小区业委会和物业签订了协议,这小区的公共收益由大家共享。拿到红包,不少业主才恍然大悟:原来小区有一种收入,叫公共收益。

  “这笔“公共收益”是啥?”

  “为啥我在小区住了十几年,没领到过一分钱?”
  其实这些钱,你也有份。

  你们家小区的电梯轿厢里是不是这样的▼

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  甚至还有这样自带背景音的▼

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  你家小区的灯箱,是不是这样的▼

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  门禁杆是不是这样的▼

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  小区里充斥着各种各样的广告,而且每个月都在变

  而这些广告,不是谁都能贴的,都需要收费
  还有:小区外车辆进入小区要收停车费
  有人要在小区广场搞特卖、或做活动,要交场地租金
  小区的配套商铺,有人要开店,那就得付房租
  小区会所,承包给别人经营,也要收租金
  ……
  这些钱,都是公共收益。

  家住杭州滨江区某中高档小区的市民王女士跟记者反映称,小区电梯间、楼道里、甚至路灯杆上,都被各种五花八门的广告占据。最近,王女士还发现电梯轿厢里多出了一个LED屏,原本安静的空间现在被广告短片的背景音充斥,房地产、二手车、银行贷款等各式商业广告轮番播放…

  不堪其扰的同时,王女士心中还有些困惑:这些公共广告肯定会带来经济收益,但这事儿咱们怎么一点都不知道呢。那么,你家小区的商业广告收入究竟进了谁的腰包?

记者调查:小区成商业广告“集散地”

公共收益这笔“糊涂账”大多业主不清楚

  记者来到王女士所在的小区探访发现,小区出入口挡杆、主干道分岔口、路边灯杆、地下车库墙壁、走廊里都能见到各类整形、汽车、教育等商业广告…小区的58台电梯均挂有框架式广告海报,三面墙一面不落,甚至在电梯轿厢门左侧硬是加入了一个LED显示屏,滚动播放着广告短片。本不大的电梯空间被背景音充斥,显得十分嘈杂。

  记者随机采访了20位业主,近九成表示平日关心的都是小区物业费、车位费等明面上的收入,而对广告费、进场费、占地费等诸多小区“隐形收入”的去向并不了解。

  “小区物业管理还不错,压根没想过去问这些广告收费怎么用的问题。”业主张先生说,“如果利用这些创收补贴公共维修费用,也可以接受。”

  另一位在等电梯的业主则有些气愤,“投放这些乱七八糟的广告从未征求意见,广告收入物业也从没公示。”电梯坏了的维修费用都是业主来分摊的,能耗费用和物业费都是固定的,那么物业收取的广告费是否进行“补贴”,业主也不得而知。

  绝大多数居民表示,小区公共面积归业主所有,广告收入有知情权,应被告知广告收入及花销情况。

一年广告费等“隐形收入”动辄百万

物业:这笔钱多用来补贴物管费

  提到公共收益问题,王女士所在的这家小区物业十分回避,只肯告知一年小区的各类广告收入加在一起约有200万左右,收入用于小区日常维护和活动开支。记者走访杭州多家小区发现,不公布公共广告收益的现象十分普遍。

  据一家广告公司的营销人员透露,在小区内投放广告费用不菲。根据小区面积大小、档次高低以及地理位置不同,广告的价位也不一样。小区档次越高,广告费也就越高。

  以滨江这个中高档小区电梯轿厢框架内广告位为例,以价格200元/面/周来估算,一部电梯内若装3个广告牌,一年收入约在3万元左右,有58台电梯的大型小区一年仅此项收入就为174万元!这只是电梯广告位单项费用,并不含小区公共区域灯箱、快递柜等其他公共区域的广告位费用。“算上灯箱广告、LED显示屏等其他类型广告,一个大型小区广告费用一年两百万不成问题。”

  电梯广告价格是怎么计算的,有没有一个统一的标准?分众传媒相关负责人表示:“每个小区品质、物业、业主层次都不一样的,没有一个具体的标准。”在杭州,黄龙商圈、武林商圈内的精品楼盘,属于第一档,他们支付给物业一部电梯的一年广告费用就是其他地段楼盘的2倍。

  如果真如广告商所说,小区这笔广告收入数量十分可观。那么,这些收益是否成了物业公司的“私房钱”?记者采访物业时,大都声称用来补贴物管费,不会与小区业主分成,而且小区广告费用大多用于小区公共设施维护,如电梯维护、清运垃圾、小区绿化等。

  “因为物管成本连年上涨,而业主都不同意物管费涨价,这笔广告收益只得弥补支出,为的是保持物管费不涨价和物管水准不降低。”一家小区的物业负责人说,广告进驻小区时,他们已征得大多数业主的同意。但记者随后在该小区采访时发现,并没有居民证实该说法。

律师:广告收入应归业主还得公示

  北京盈科(杭州)律师事务所雷亚东律师表示,目前我们国法律对于这笔钱的分割并不明确,但是依据惯例,一般是先用于公共设施维修,然后留一部分作为预留资金,多余的部分就可以向业主分配了。

  最新版《物业管理条例》第五十四条明确规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  《物权法》第七十二条、第七十三条:小区建筑区划内的公共场所、公共设施、入楼梯间、电梯间、户外墙面和绿地等,属于业主共有。根据《物权法》,小区业主的共有财产收益、公共场地的收益,都应该属于小区所有业主的公共收益,应该由业主共同享有、共同管理。这其中包括小区的外墙广告收益、停车费、公共地出租的租金、共有房屋出租的租金,也包括电梯广告收入等。

  同时,雷亚东建议,如果居民觉得自身权益受到侵害,可以请小区业委会对公共区域的广告经营行为进行监督,对于已经投放广告并产生的收益,业主委员会可以与物业公司进行协商,要求物业公司对这部分费用的收入、使用进行公示。若物业公司拒不公示,有私吞广告收益嫌疑,业主则可以向物业管理行政主管部门即当地房地产管理局投诉、举报,追究其行政责任,由物业管理行政主管部门对物业公司的行为进行行政处罚、纠正;此外,还可以提起侵权诉讼,联合业主向人民法院起诉,请求公开共用部分的使用和收益情况,或者返还公共区域的收益给业主进行分配。

业主争取小区公共区域收益,可以采取哪些做法?

匡贤明(中国改革发展研究院经济研究所所长、研究员):不同小区收入结构不同,部分小区仅能做到收支弱平衡。因此,不少业主对小区公共收益并没有什么概念。更重要的是,不少小区业主委员会对物业管理公司的监管不到位,其财务状况并不透明,业主并不清楚详细的收支情况,这使得小区的公共收益的分红就更困难了。

  在制度上要落实业主对小区收益的所有权,避免所有者缺位。业主既是小区物业的付费者,也是小区公共资源经营收益的所有者。

  在管理上,要落实业主委员会的权利。目前很多小区的业主委员会的作用没有真正发挥出来,业主委员会对物业管理公司的制约作用有限。
  需要明确小区物业经营收益的财务透明度。目前不少小区对业主承担的公共支出有明示,但对整个财务收支状况缺乏透明。可以参照村务公开的作法,对业主公开收入、支出和节余的细节。对结余的使用,需要符合业主委员会的要求。

张敬伟(中国人民大学重阳金融研究院客座研究员):首先是学法,学好物权法的相关规定,懂法才能明晰自己的权利,依法维权。小区业主自己多学一点法,就会少吃很多亏。当然,学法也不仅仅是业主的事儿,业委会要为业主们维权。要通过制度建设,形成制度约束下的公平博弈,实现共赢。
和静钧(西南政法大学政治与公共管理学院副教授):分离小区公共区域收益,是全体业主的正当权利,除非经全体业主的授权或委托,物业管理公司不可擅自处理这些收益,应如实公布收支细则,及时足额地把收益分配给业主。作为维权的第一步,小区应依法建立业主委员会,其成员要具有代表性,并具有一定任职能力。业委会有权选聘或解除物业管理公司,物业管理公司应以物业管理费为其唯一的收入来源,不得通过占据业主的权益的方式或以减少收费为借口,隐瞒公共区域的所有收益。

 
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